林峰:住宿類產業地產的策劃設計與開發運營

2019-11-26 綠維文旅 標簽:旅游地產

2019年11月23日,以“尋找靈魂設計師”為主題的第一屆全球酒店設計師大賽暨2019中國國際酒店設計與運營管理高峰論壇,在北京世紀金源大飯店隆重舉行。此次大賽由中國房地產業協會指導,中國房協產業協作專業委員會、中國房協商業和旅游地產專業委員會主辦,中國酒店業優采聯盟承辦。中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會副主任、北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長林峰受邀出席論壇,并發表《住宿類產業地產的策劃設計與開發運營》的主題演講。

文旅產業地產核心觀點

第一,文旅產業需要與地產相結合進行開發。文旅康養體教等幸福產業,需要結合旅游地產開發,實現融資和投資收益的平衡。文旅康養體教純粹做產業服務,收益率比較低、回報率比較低。在中國城市化進入新階段的背景下,地產商轉型產業開發,后城市化階段的發展模式在轉變,服務產業和地產相結合成為有效融資模式。與住宅地產相結合獲得融資、獲得銷售回報結構,是文旅康養體教產業地產開發的重要特征。

第二,旅游在產業地產開發中起到關鍵作用。文旅康養體教六大幸福產業融合開發,并不是以本地人消費為主,而是以外來消費為主,旅游在其中起到核心作用,我們稱為通道結構或者渠道結構。旅游搬運形成異地消費聚集,從而形成文旅康養體教一體化幸福產業結構,我們這把一類模式稱為文旅康養地產模式,不動產是融資基礎和快速回收的關鍵,但經營現金流已經成為持續發展的主流。

第三,文旅產業地產開發重點圍繞三大區域。文旅康養體教產業,圍繞旅游目的地、度假目的地、郊區休閑帶三大區域形成聚集發展模式。一是旅游目的地區域,以觀光景區為主;二是度假目的地區域,如避寒和避暑目的地,形成濱海度假、山地度假、草原度假等為主導的度假目的地結構;三是郊區休閑帶,特別是百萬人口以上和千萬人口以上城市群形成的郊區休閑帶。

第四,文旅產業地產擁有四大發展結構。文旅康養體教產業聚集形成了綜合體、產業聚集區、小鎮、新城新區四大結構,包括產業小鎮、產業新城新區、文旅產業園區、健康產業園區、文旅康養體教融合產業園區等。

以下是林峰觀點精要

文旅產業地產四個發展階段

第一階段,萌芽階段:20世紀90年代主要以濱海地產為主導,有一部分產權酒店和分時度假酒店引入中國,涉及到文旅地產結合的開發模式。

第二階段,初步發展階段:與酒店業態相呼應的旅游地產發展是在2000年到2008年,2008年之前以旅游區域住宅地產為主,并不是以酒店業態為主,旅游地產主要體現在旅游區開發住宅地產。

第三階段,高速發展階段:2008年到2015年這個階段既有住宅型地產,又有酒店型地產,還有產業商業地產和多業態相結合的地產發展。我們稱之為大盤野蠻生長的時代,以快速的地產升值為支撐,文旅地產在這個階段發展得很快。

第四階段,轉型回落階段:2015年以后,地產的升值結構出現了很大的轉化,持續性升值進入緩慢階段,依靠銷售住宅維系的文旅康養地產進入了大轉型。這個轉型以后的文旅康養地產開發,進入了以現金流經營和消費經營為主體新階段。

在新階段,以文旅綜合體、文旅小鎮、文旅新城、文旅產業園區等為代表的文旅地產開發量非常大。雖然增長率逐年下降,但開發總量仍然不斷的增長,達到萬億級體量,大項目開發個數越來越多,項目模式越來越傾向于一體化開發。最典型的是住宅地產與文旅康養為主導的商業用地開發,成為政府要求和產業結合的文旅康養地產發展的主要結構和模式。

文旅產業地產的概念特征

(一)文旅產業地產的概念

文旅康養產業地產是依托大文旅資源(文旅康養體教等),以旅游為基礎與手段,通過文化和品牌IP導入,實現文旅康養體教全面融合與一體化發展的綜合型產業地產。在這個概念中,旅游是核心通道,康養體教為主體,不動產為支撐,地產為基礎,房地產銷售為輔助,房地產銷售不是核心,但是重要的支撐結構。

(二)文旅產業地產的特征

結合區域綜合開發經營一體化模式,構成了文旅康養地產主要結構,其開發主要有四大特征:

第一,較高的地域條件要求。一般傾向于兩種區域,一是自然資源或文化資源獨特的地區,如海南、西南區域;二是區域經濟發達且交通條件較好的地區,如長三角、環渤海區域。

第二,產居融合帶動區域綜合發展。產業發展需要與居住融合,以此適應房地產本身的基本支持結構。居住不僅僅是地產形態,而且是產居融合業態形勢、生活形勢和城市化發展的基本模式。

第三,形成產業化與公共服務相協調的結構。一是休閑化,以周末兩日為主體;二是度假化,一般以7-14天為標準,也包括寒暑假、帶薪度假、老年度假等;三是康養化,以運動、康復和養老為主導。在不同的結構里面,對于公共服務設施和基礎設施的要求完全不一樣,需要形成專業化服務結構和專業化產業結構。

第四,在居住層面注重生活方式的營造。生活方式營造是度假康養的概念,社群化的生活方式和生活中的互動方式、創新的生活方式、文化的生活方式構成了生活方式的營造主體。

(三)文旅產業地產的發展結構

1、產業結構

文旅康養產業地產從產業結構角度劃分為三大類:一是消費性服務業,以消費類產業為主體,如餐飲、購物、休閑娛樂、游覽、住宿、休閑運動、康養、養老、文化體驗等。二是生產性服務業,以加工性生產服務為輔助,如電影、廣告傳媒、管理咨詢/規劃設計、旅行組織等。三是文旅創意產業,如文創產品的研發設計、傳統手工業等。三類結構涵蓋觀光、養生、康療、運動、游樂、娛樂、商業活動等多元化產品業態。

2、地產結構

地產結構主要包括六類,即休閑居住地產、度假居住地產、酒店管理地產、休閑商業地產、度假養老地產、農莊度假地產。

其中,休閑居住地產、度假居住地產是出現較多的居住型地產。酒店管理地產不僅僅是酒店,還包括了紅樹林、亞特蘭蒂斯這樣的度假綜合體,以及大規模的民宿結構、客棧結構。休閑商業地產指集中餐飲、購物、住宿等多種消費業態的一種經營性地產形式。度假養老地產以養老院形態、養老居住形態、養老服務形態出現。農莊度假地產是利用集體建設用地打造的民宿等度假地產。

文旅產業地產評價標準

在中國房地產業協會商業和旅游地產專委會領導下,綠維文旅成立文旅地產標準編制小組。編制工作把文旅產業地產發展的結構落實到如何有效引導落地,以期符合產業發展的方向、符合現在城市化發展的目標、符合市場能夠歡迎的文旅康養地產的結構。在景區化特色、休閑產業聚集要素、城鎮化特征、綜合發展特征這四個特征結構下,形成對文旅產業綜合體和文旅產業小鎮的評價。

• 雙評價系統:文旅產業地產技術評價(細則一)+社會滿意度評價(細則二)

• 3類評價指標:產業發展評價指標(基礎)500分、生活價值評價指標(基礎)500分、特色加分項500分

• 3大A級評定:5A級(一流且優質)、4A級(高品質)、3A級(優秀)

我們借鑒5A級景區評價,將大眾評價和專家評價相結合,更利于區域經濟帶動、更利于文旅產業與房地產融合發展、更利于市場化發展的目標。

產業發展評價指標涉及到產業綜合發展、產業融合發展、產業可持續發展、創新技術應用四個方面共500分評價內容;生活評價評價指標包括生態環境條件、生活便捷條件、文旅產品、高品質休閑生活條件、基礎設施與公共服務設施、服務管理與保障、智能化生活共500分評價內容。此外,還有 500分加分項內容,涉及到國家扶持政策和社會滿意評價度評價。

我們希望這個標準評選出來的項目得到政府滿意、招商企業滿意、運營商滿意、置業者滿意、消費者滿意。目前,在這個評價體系進行首批試點討論中,已經有20多家房地產企業參與進一步探討。

住宿類產業地產策劃設計新理念

——新鄉土主義

伴隨著全球經濟一體化,全球文化趨同之勢日漸趨強,新鄉土主義理念應運而生。新鄉土主義不僅僅是一種設計理念,更是一種新思潮,是城市化后人們對“鄉土”的再思考和再詮釋。綠維的新鄉土主義設計是在現代浪潮中對過去的理性回望,是現代化和鄉村振興進程中對鄉土情懷的理性回應。

綠維文旅在重慶秀山承接的三省風情小鎮安置房項目,是新鄉土主義理念下的典型案例。秀山邊城將拆遷7萬平方米的村子建成特色小鎮,整個街區布局為樓上住宿、樓下商業,以本土材質、鄉土文化、現代建筑、現代工藝為主導,構成了全新的住宿設計模式,我們稱之為新鄉土主義設計。

這個項目綠維文旅既是設計方也是運作方,同時作為運營商對這個小鎮進行系統的運營。通過這樣一個空間結構的轉化,把一個村民項目轉化為以5A級景區為目標的休閑小鎮項目。這是綠維文旅在住宿類產業地產設計上的探索,最核心的是如何運用新鄉土的理念進行建筑設計、酒店設計、住宿型業態設計。

住宿類產業地產的開發運營

(一)住宿類地產的分類

為滿足客群個性化、特色化、功能綜合化需求,市場上已經形成了精品酒店、星級酒店、度假酒店、公寓酒店、民宿、客棧、營地、酒店綜合體等八種類型的住宿業態。其中,酒店綜合體是這里面最大的類別和最綜合的形態,其他類別有大有小,也有不同的開發模式和經營方式,各自的業態形式、開發形式、管理形式、出發點和結構都有很大的差別。

(二)八大開發運營模式

面臨度假住宿競爭激烈的發展現狀,如何實現度假住宿的經濟價值最大化,開發運營模式尤為重要。通過系統梳理與整合,綠維文旅提出8大住宿產業地產開發運營模式,包括傳統售賣客房模式、分時度假模式、共享住宿模式、會員制度假模式、假日房屋租賃模式、產權式酒店經營模式、民宿度假模式、互聯網+酒店經營模式,實際操作中可根據實際情況而定。每一種模式都有相應的法律邊界和經營結構模式上的差異化,如何運用好這些手法開發酒店、民宿尤為重要。


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